Dagon – Ledigt kontor lokal lager butik industri fastighetsbolag kontorshotell

Aktieägarna i Dagon AB (publ), 556431-0067 (”Bolaget”), kallas härmed till extra bolagsstämma den 28 januari 2010 kl. 17.00, i Dagons fastighet på Kosterögatan 13 i Malmö. Inregistrering till bolagsstämman börjar kl. 16.00.

Anmälan och deltagande
En aktieägare som önskar delta i bolagsstämman skall

• dels vara införd i den av Euroclear Sweden (f.d. VPC) förda aktieboken fredagen den 22 januari 2010,

• dels anmäla sin avsikt att delta i stämman senast fredagen den 22 januari 2010 klockan 16.00, under adress Dagon AB, Bolagsstämma, Box 504 45, 202 14 Malmö, per telefon 040-607 48 00, per fax 040-19 41 60 eller via e-post camilla.jarl@dagon.se.

Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer samt aktieinnehav.

Förvaltarregistrerade aktier
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före fredagen den 22 januari 2010 genom förvaltares omsorg tillfälligt inregistrera aktierna i aktieboken i eget namn för att ha rätt att delta i bolagsstämman.

Ombud
En aktieägare som inte är personligen närvarande vid bolagsstämman får utöva sin rösträtt vid stämman genom ett ombud med skriftlig, av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt. Bolaget tillhandahåller aktieägarna ett fullmaktsformulär för detta ändamål. Fullmaktsformuläret kan erhållas av Bolaget på Bolagets kontor på Hanögatan 11, Box 50445, 202 14 Malmö eller per telefon 040-607 48 00. Fullmakten i original bör i god tid före stämman skickas till Bolaget under ovanstående adress. Företrädare för juridisk person skall också skicka in en bestyrkt kopia av registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandlingar.

Observera att särskild anmälan om aktieägares deltagande till bolagsstämman skall ske även om aktieägaren önskar utöva sin rösträtt vid stämman genom ett ombud. Inskickat fullmaktsformulär gäller inte som anmälan till bolagsstämman.

Biträden
En aktieägare eller ett ombud får ha med sig högst två biträden vid bolagsstämman. En aktieägare får ha med sig biträden vid bolagsstämman endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till Bolaget på det sätt som anges ovan för anmälan om aktieägares deltagande.

Uppgift om antalet aktier och röster
I Bolaget finns per den 12 januari sammanlagt 19 629 346 aktier och röster. Dessa förhållanden förväntas inte förändras innan bolagsstämman.

Förslag till dagordning
1. Val av ordförande vid stämman.
2. Upprättande och godkännande av röstlängd.
3. Godkännande av dagordning.
4. Val av en eller två justeringsmän.
5. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
6. Styrelsens förslag till beslut om riktad nyemission.
7. Styrelsens förslag till beslut om riktad nyemission.
8. Stämmans avslutande.

Styrelsens förslag till beslut om riktad nyemission (punkt 6)
Styrelsen föreslår att bolagets aktiekapital ökas med högst 11 885 000 kronor genom nyemission av högst 2 377 000 aktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Rätt att teckna de nya aktierna tillkommer Sten K Johnsons helägda bolag Tibia Konsult AB. För varje aktie skall erläggas 48 kronor kontant. Teckning och betalning avseende de nya aktierna skall ske senast den 4 februari 2010. Grunden för avvikelsen från aktieägares företrädesrätt är dels att Bolaget har ett finansieringsbehov för att få en lämplig flexibilitet i syfte att kunna genomföra framtida förvärv, tilläggsinvesteringar och andra affärer, dels att styrelsen anser att det är till fördel för Bolaget om man kan tillföras den särskilda kompetens och branschkunskap som man får tillgång till genom att Sten K Johnson blir en betydande ägare i Bolaget samt att det enligt styrelsens uppfattning ger en lämpligare aktieägarsammansättning i Bolaget. Grunden för emissionskursen är ett beräknat marknadsvärde utifrån aktiens slutkurs den 19 november 2009, dvs. kursen i samband med presentationen av affären, med tillägg av 2 kronor.

Styrelsens förslag till beslut om riktad nyemission (punkt 7)
Styrelsen föreslår att bolagets aktiekapital ökas med högst 4 479 165 kronor genom nyemission av högst 895 833 aktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Rätt att teckna de nya aktierna tillkommer innehavarna av Dagons förlagslån nr 101 2009/2011, omfattande sammanlagt 43 miljoner kronor. Innehavarna erbjuds möjlighet att lösa förlagslånet under förutsättning att de tecknar aktier i Bolaget för motsvarande belopp. För varje aktie skall erläggas 48 kronor genom kvittning av den fordran som uppkommer genom lösen av förlagslånet. Teckning och betalning avseende de nya aktierna skall ske senast den 11 februari 2010. Grunden för avvikelsen från aktieägares företrädesrätt är att Bolaget skall minska sina finansieringskostnader, bl.a. räntekostnader om 10 %, genom att ett betydande lån omvandlas till aktiekapital. Grunden för emissionskursen är att kursen skall vara densamma som i den samtidigt presenterade riktade emissionen till Sten K Johnsons bolag i punkt 6 i dagordningen.
Styrelsens fullständiga förslag till beslut under punkterna 6 och 7 i dagordningen kommer att tillsammans med övriga nödvändiga handlingar enligt aktiebolagslagen (2005:551) hållas tillgängliga på Bolagets kontor från och med den 14 januari 2010 samt kommer att sändas till de aktieägare som begär det och uppger sin postadress. Handlingarna hålls även tillgängliga på bolagets hemsida www.dagon.se.

Malmö i januari 2010

Dagon AB (publ)

Styrelsen

Dagon_kallelse_extra_bolagsstamma

Styrelsens_redogorelse

Revisorsyttrande avs vasentliga handelser Dagon 100114

dagon-delarsrapport-jan_mars2009

delarsrapport_dagon_januari_juni_2009

Dagon_delarsrapport_januari_september_2009

Dagon_forvarvar_Malmo

Dagon planerar att genomföra en kontantemission på drygt 110 miljoner kronor till Sten K Johnson genom hans helägda bolag Tibia Konsult AB.

- Det är mycket glädjande för oss i organisationen att en så kompetent affärsstrateg som Sten K Johnson är intresserad av att gå in som storägare i Dagon. Han är en näringslivsprofil av stor dignitet och har en lång erfarenhet från fastighetsbranschen och blir en långsiktigt stark ägare i Dagon. Detta ger en förstärkt kvalitetsstämpel på bolaget. Sten K Johnsons ägarengagemang är till stor fördel för bolaget och dess aktieägare, säger Dagons verkställande direktör Roger Stjernborg Eriksson.

- Det är mycket spännande att få komma in i ett bolag som Dagon. Det är ett välskött bolag med en mycket intressant projektportfölj och med ett fastighetsbestånd som ger en stabil och långsiktig avkastning, säger Sten K Johnson.

För att emissionen ska kunna genomföras krävs en extra bolagsstämma som förväntas hållas i mitten av januari 2010. Ägare som representerar cirka 65 procent av aktierna och rösterna i Dagon har förklarat att de kommer rösta för emissionen på den extra bolagsstämman. Emissionen motsvarar drygt 10 procent av röster och kapital i Dagon efter emissionen, som genomförs till kursen 48 kronor per aktie, dvs 2 kr över gårdagens slutkurs.

I samband med detta kommer också innehavarna av Dagons obligationslån om sammanlagt 43 miljoner kronor att erbjudas att lösa obligationslånet samt teckna aktier i Dagon för motsvarande belopp. Detta görs i syfte att sänka Dagons finansierings-kostnader. Teckningskursen blir 48 kronor per aktie.

För vidare information, vänligen kontakta:
Roger Stjernborg Eriksson, verkställande direktör, telefon 040-607 48 39
Lennart Olsson, styrelseordförande, telefon 0705-85 76 99

Dagon_ny_storagare

• Fastighetsintäkterna ökade till 257,5 mkr (220,1).
• Driftöverskottet ökade till 153,1 mkr (132,7).
• Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 75,0 mkr (32,3).
• Räntetäckningsgraden steg till 2,6 ggr (1,5).
• Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -62,8 mkr (-52,0).
• Eget kapital per aktie uppgick till 67,28 kr (73,27).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 34,4 mkr (32,3), vilket motsvarar 1,75 kronor per aktie (1,65).

VD-kommentar
Dagon går bättre än någonsin! Vi har bra förutsättningar i form av låga räntor, starka kassaflöden och en väl fungerande organisation samt nära relationer till våra kunder. När dessa faktorer nu sam¬verkar blir också lönsamheten mycket god. Under det andra kvartalet nådde Dagon ett driftnetto om 84,1 mkr. Det innebär vårt bästa driftnetto någonsin och är en förbättring med 3,4 mkr jämfört med tredje kvartalet 2008, då vi nådde vårt dittills bästa driftnetto. Att vi har kunnat uppnå denna förbättring på kort tid och under en period av ekonomisk oro känns naturligtvis extra glädjande.
Samtidigt måste jag konstatera att världskonjunkturen fortfarande är dyster, vilket också påverkar den svenska fastighetsbranschen och därmed Dagon. Därför är det mycket positivt att vi har kunnat säkra krediter om totalt 3 miljarder, varav en tredjedel på tre år och två tredjedelar på fem år. Ett gott samarbete med bankerna är viktigt, inte minst i turbulenta tider, och därför betyder denna upphandling en trygghet för bolaget, även om lågkonjunkturen skulle bli längre än beräknat.
Trots att fastighetsbolagen överlag visar mycket god lönsamhet för stunden, fungerar inte transaktionsmarknaden. Vi bedömer dock att strategiska affärer, där man väger in kostnadssynergier, risker och framtida expansion, efterhand kommer att bli än mer intressanta än tidigare. Vi bedömer också att utvecklingen med låga fastighetspriser som medför orealiserade värdeminskningar på beståndet kommer att stabiliseras och att det kan finnas en möjlighet för att priserna återhämtar sig under slutet av året.
Trots den rådande konjunkturen genomförde vi under första kvartalet en fastighetsaffär, som ökade vårt bestånd i Malmö och Lund med 12 500 kvm. Vi tillträdde fastigheterna under andra kvartalet och undersöker för närvarande våra möjligheter att utveckla dem. I linje med vår expansionsstrategi fortsätter vi också att söka på våra prioriterade orter efter nya förvärv av fastigheter, som erbjuder möjligheter för stabila hyresgäster och god avkastning.
Vår uthyrningsgrad håller sig stabil och ligger på 85 %. Tack vare att vi har en god mix av branscher bland våra hyresgäster räknar vi med att kunna undvika stora hyresgästförluster till följd av lågkonjunkturen. För att säkra tillströmningen av nya hyresgäster samt för att behålla våra hyresgäster fortsätter vi vårt arbete med utveckla och anpassa vårt fastighetsbestånd.
Under förra året beslöt vi att förtydliga vår strategi och fokusera på två affärsområden: Förvaltning och Projektutveckling. Som en konsekvens av detta startade vi även processen med att finna en ny ägare till Dagon Byggservice AB. En försäljning av verksamheten genomfördes per 1 april 2009, då också medarbetarna fick en ny trygg arbetsgivare. Därmed fick Dagon en organisation som bättre avspeglar våra strategier och som innebär att vi står väl rustade inför framtiden.

För ytterligare information:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, tel 040-607 48 39
roger.eriksson@dagon.se
Peter Olsson, Ekonomidirektör, tel 040-607 48 04
peter.olsson@dagon.se

delarsrapport_dagon_januari_juni_20094

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på OMX Nordiska Börs Stockholm.

• Fastighetsintäkterna ökade till 125,4 mkr (108,3).
• Driftöverskottet ökade till 69,0 mkr (60,1).
• Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 33,8 mkr (12,5).
• Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -18,9 mkr (6,6).
• Eget kapital per aktie uppgick till 68,58 kr (76,60).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 20,8 mkr (19,3), vilket motsvarar 1,06 kronor per aktie (0,98).

VD kommentar
Årets första kvartal brukar traditionellt sett vara det svagaste. I år har det dessutom präglats av den svaga konjunkturen, vilken bland annat påverkar fastighetsmarknaden genom färre transaktioner. I detta perspektiv är det glädjande att vi har kunnat genomföra en viktig fastighetsaffär under perioden som ökar vårt fastighetsbestånd i Malmö och Lund. Affären är strategiskt viktig för oss genom att Dagon kan fortsätta expansionen i den prioriterade Öresundsregionen. Förvärven innebär också att vi får stabila hyresgäster med långsiktiga hyresavtal som leder till god avkastning.
Det är också positivt att Dagons rörelseresultat under kvartalet mer än fördubblades jämfört med samma period föregående år och vi uppnår därmed vårt hittills bästa rörelseresultat under ett första kvartal.
Fortsatt fallande fastighetspriser medförde en orealiserad värdeminskning på fastighetsbeståndet under första kvartalet. Vår bedömning är att under resten av året kommer värdeminskningarna som helhet att bli mindre än under föregående år.
Under kvartalet har vi beslutat att avyttra dotterbolaget Dagon Byggservice AB samt öka fokuseringen på våra två huvudområden förvaltning och utveckling. Därigenom frigör vi resurser som vi kan använda för att utveckla värdet av fastighetsbeståndet samt driva projektutveckling.
Den lägre räntenivån är gynnsam för oss och de säkringar av våra räntenivåer som vi genomförde i slutet av föregående år genom olika finansiella instrument gör oss väl positionerade när räntorna åter börjar stiga längre fram.
Dagon presenterar regelmässigt bolagets aktuella intjäningsförmåga i sina delårsrapporter. I samband med bokslutskommunikén bedömde vi att intjäningsförmågan för 2009 motsvarande ett resultat före skatt på 140 Mkr. Tack vare den låga räntenivån och omförhandlade hyresavtal med förmånligare nivåer bedömer vi nu att resultatet kan komma att öka med 10 miljoner till 150 Mkr för den kommande 12-månadersperioden. Det är då viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte utgör en prognos (se beskrivningen på sidan 8 delårsrapporten), men den är ändå ett mått på att Dagon bedriver en stabil verksamhet. Den risk som vi ser för året handlar främst om kundförluster till följd av att hyresgäster kan drabbas av konjunkturutvecklingen. Denna risk är i dagsläget inte oroande hög, då vi har en diversifierad portfölj av hyresavtal.
Sammantaget räknar jag med att Dagon ska utvecklas positivt under 2009 och att vår finansiella ställning kommer att möjliggöra intressanta fastighetsaffärer när rätt förutsättningar uppstår på marknaden.

För ytterligare information:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, tel 040-607 48 39
roger.eriksson@dagon.se
Peter Olsson, Ekonomidirektör, tel 040-607 48 04
peter.olsson@dagon.se

dagon-delarsrapport-jan_mars20093

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning
arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm.

Vid årsstämma i Dagon den 28 april 2009 har bland annat styrelsens förslag till utdelning fastställts, styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare fastställts, styrelsens förslag till bemyndigande för styrelsen att förvärva samt överlåta egna aktier fastställts, styrelsens förslag till bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier fastställts, koncernens resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2008 fastställts samt styrelsen och den verkställande direktören beviljats ansvarfrihet för deras förvaltning under räkenskapsåret 2008.

Val av styrelse m m
I enlighet med valberedningens förslag beslutades att styrelsen skall bestå av sex stycken ordinarie ledamöter, utan suppleanter. För tiden intill slutet av årsstämman 2010 omvaldes Jan Länsberg, Mats Nilstoft, Lennart Olsson, Lars Rosvall, Fredrik Svensson och Lars Schönhult till ordinarie styrelseledamöter. Lennart Olsson omvaldes till styrelseordförande. Årsstämman fastställde valberedningens förslag till styrelsearvode, innebärande att årligt styrelsearvode skall utgå med 250 000 kronor till styrelsens ordförande samt med 125 000 kronor till var och en av de styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget. Revisorsarvode beslutades utgå enligt godkänd räkning.
Årsstämman beslutade att oförändrade principer skall gälla för utseende av valberedningen inför årsstämman 2010.

Beslut om utdelning
Årsstämman fastställde av styrelsen föreslagen utdelning för år 2008 om 3,00 kronor per aktie. Avstämningsdag för erhållande av utdelningen fastställdes till den 4 maj 2009. Kontantutdelningen beräknas utsändas genom VPC:s försorg torsdagen den 7 maj 2009.

Val av revisorer
Årsstämman beslutade i enlighet med valberedningens föreslag att välja auktoriserade revisorerna Lars Nilsson och Christer Olausson, PriceWaterhouseCoopers, Malmö, till revisorer intill slutet av den årsstämma som hålls under det fjärde räkenskapsåret efter revisorsvalet.

Beslut om riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets
ledande befattningshavare
Årsstämman godkände styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Förslaget innebär i korthet att Dagon skall erbjuda en marknadsmässig ersättning i syfte att attrahera och behålla kompetenta befattningshavare. Lönen skall bestå av fast lön, pensionsförmåner och avgångsvederlag. Pensionsavtalen skall i allt väsentligt motsvara ITP-planen.

Beslut om bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta egna aktier
Årsstämman beslutade att ge styrelsen ett bemyndigande att förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av samtliga bolagets utgivna aktier.

Beslut om bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier
Årsstämman beslutade att ge styrelsen ett bemyndigande att före årsstämman 2010 besluta om nyemission av sammanlagt högst 10 procent av det totala antalet utgivna aktier i bolaget vid tidpunkten för beslutet om bemyndigande. För att möjliggöra förvärv av fastigheter eller andelar i juridiska personer som äger fastigheter ska styrelsen äga rätt att besluta om emission med avvikelse från aktieägares företrädesrätt. Nyemissioner med stöd av bemyndigandet skall ske till marknadsmässiga villkor och betalning för tecknade aktier ska ske i form av tillskjutande av apport, genom kvittning av skuld eller genom kontant betalning.

För vidare information, vänligen kontakta:
Roger Stjernborg Eriksson, verkställande direktör, telefon 040-607 48 39
Lennart Olsson, styrelseordförande, telefon 0705-85 76 99

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning
arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm.

beslut-fattade-vid-arsstamma-2009

Dagon AB har tecknat ett flertal nya hyresavtal senaste tiden, bland annat i Malmö, Kalmar och Halmstad. Totalt rör det sig om drygt 4 800 kvadratmeter kontors- och lagerlokaler. Bland hyresgästerna finns Trelleborgs kommun, Roth Scandinavia AB, Ramböll AB och en friskola. Avtalens längd varierar och är på tre år eller längre. Totalt hyresvärde uppgår till ca 4,6 miljoner per år.

- Det är glädjande att vi fortsätter göra bra uthyrningar till långsiktiga hyresgäster. Fastighetsmarknaden på våra prioriterade orter och efterfrågan på kontors- och lagerlokaler är stabil. Arbetet av våra lokala förvaltningsorganisationer och vår goda ekonomi verkar uppskattas av nya hyresgäster, säger Dagons verkställande direktör Roger Stjernborg Eriksson.

För vidare information, vänligen kontakta:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, telefon 040–607 48 39

Dagon AB (publ) har idag ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde om cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm.

pressmeddelande-dagon_tecknar_hyresavtal_0409

Dagon ABs årsredovisning är offentliggjord och finns tillgänglig på Dagons hemsida, www.dagon.se. Årsredovisningen går att beställa i tryckt form av Dagon per e-post till info@dagon.se. Den tryckta årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig för distribution två veckor innan årsstämman, som hålls den 28 april.

För vidare information, vänligen kontakta:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, telefon 040-607 48 39
Peter Olsson, Ekonomidirektör, telefon 040-607 48 04

pressmeddelandearsredovisning

Kallelse till årsstämma i Dagon AB (publ)

Aktieägarna i Dagon AB (publ) kallas till årsstämma tisdagen den 28 april 2009 klockan 18.00 i Dagons fastighet på Kosterögatan 13 i Malmö. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 17.00.

Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga i årsstämman skall;
dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken onsdagen den 22 april 2009,
dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 onsdagen den 22 april 2009.

Anmälan om deltagande i årsstämman kan ske på något av följande sätt:
• Per post till Dagon AB, Årsstämma, Box 504 45, 202 14 Malmö.
• Per telefon, nr 040 – 607 48 00.
• Per fax, nr 040 – 19 41 60.
• Per mail till info@dagon.se.

Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förvaltarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast onsdagen den 22 april 2009. För att detta skall kunna ske måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna insändas i samband med anmälan. Bolaget tillhandahåller fullmaktsformulär till de aktieägare som så önskar.

Förslag till dagordning
1. Stämmans öppnande.
2. Val av ordförande vid stämman.
3. Upprättande och godkännande av röstlängd.
4. Val av en eller två justeringsmän.
5. Godkännande av dagordning.
6. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
7. Framläggande av årsredovisning och revisionsberättelse samt koncernredovisning och
koncernrevisionsberättelse. I anslutning därtill anförande av verkställande direktören.
8. Beslut om
a) fastställande av resultaträkning och balansräkning samt koncernresultaträkning och
koncernbalansräkning,
b) dispositioner beträffande bolagets vinst enligt den fastställda balansräkningen,
c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören och
d) avstämningsdag för det fall bolagsstämman beslutar om vinstutdelning.
9. Beslut om antal styrelseledamöter och i anslutning härtill valberedningens redogörelse för sitt arbete.
10. Fastställande av styrelse- och revisorsarvoden.
11. Val av styrelse och styrelseordförande.
12. Val av revisorer.
13. Beslut om principer för utseende av valberedning.
14. Beslut om riktlinjer för ersättning till bolagsledningen.
15. Beslut om bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta egna aktier.
16. Beslut om bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier.
17. Övriga ärenden.
18. Stämmans avslutande.

Styrelsens förslag till beslut
Punkt 8 b) och 8 d) – Utdelning och avstämningsdag
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdelning för år 2008 lämnas med tre (3) kronor per aktie.

Avstämningsdag för erhållande av utdelning föreslås vara den 4 maj 2009. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utbetalning från VPC AB ske den 7 maj 2009.

Punkt 14 – Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare
Styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare är följande:

Med bolagets ledande befattningshavare avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Bolagets ledande befattningshavare består för närvarande av verkställande direktören Roger Stjernborg Eriksson, ekonomidirektör Peter Olsson, ansvarig för transaktioner och analyser Lars Axelsson, fastighetschef Öresund Skåne Per Johansson, ansvarig för projektutveckling Nicklas Lundquist och byggchef Lars Nihlén.

Grunden för principerna för ersättning är att Dagon AB skall erbjuda en marknadsmässig ersättning så att bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare. Den totala ersättningen till de ledande befattningshavarna skall bestå av fast lön, pensionsförmåner samt avgångsvederlag vid förtida uppsägning av anställningsavtalet från Dagon AB:s sida. Den fasta lönen skall revideras årligen samt baseras på den enskilde befattningshavarens kompetens och ansvarsområde. Pensionsåldern för de ledande befattningshavarna är 65 år. Pensionsavtal motsvarar i all väsentligt ITP-planen. Vid uppsägning av ledande befattningshavare från Dagon AB:s sida får ersättningen under uppsägningstiden inkluderande avgångsvederlag utgöra ett belopp som motsvarar maximalt 18 månadslöner.

Enligt nu gällande avtal uppgår den sammanlagda årslönen till ledande befattningshavare i Dagon AB till 5.040.000 kronor. Fyra ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil.

Punkt 15 – Bemyndigande för styrelsen till förvärv och överlåtelse av egna aktier
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att lämna styrelsen ett bemyndigande, längst intill nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av så många aktier att bolagets innehav uppgår till högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar tio (10) procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Överlåtelse får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar tio (10) procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Överlåtelse skall kunna ske såväl på NASDAQ OMX Stockholm som, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, till tredje man i samband med fastighets- eller företagsförvärv. Ersättning för överlåtna aktier kan erläggas kontant eller genom apport eller genom kvittning, eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde, samt för att kunna överlåta aktier i samband med finansiering av eventuella fastighets- eller företagsförvärv, genom betalning med bolagets egna aktier.

Punkt 16 – Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission
Styrelsen föreslår att stämman bemyndigar styrelsen att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet skall motsvara en ökning av aktiekapitalet om högst tio (10) procent. Betalning för de nya aktierna föreslås få ske genom apport, med kvittningsrätt eller genom kontant betalning. Nyemissioner med stöd av bemyndigandet skall ske till marknadsmässiga villkor och ske för förvärv av fastigheter eller andelar i juridiska personer som äger fastigheter eller för att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv.

Valberedningens förslag till beslut

Punkt 2, 9, 10, 11, 12 och 13 – Val av stämmoordförande, antalet styrelseledamöter, styrelsearvode, revisionsarvode samt val av styrelse, styrelseordförande och revisor och principer för utseende av valberedning
Valberedningen bestående av Carina Schönhult, ordförande, (Cormac Förvaltning AB), Rickard Svensson (Arvid Svensson Invest AB), Peter Larsson (Zebub Förvaltning AB) och Berit Persson (Ateneum AB), representerar tillsammans cirka 59 % av rösterna i Dagon.

Valberedningen föreslår årsstämman 2009 att besluta:
- att till ordförande för stämman välja Lennart Olsson,
- att styrelsen skall bestå av sex ordinarie styrelseledamöter utan suppleanter,
- att omvälja ordinarie styrelseledamöterna Lennart Olsson, Lars Rosvall, Jan Länsberg, Fredrik Svensson, Mats Nilstoft och Lars Schönhult,
- att till styrelseordförande omvälja Lennart Olsson,
- att entlediga auktoriserade revisorerna Mats Pålsson och Håkan Andréasson, Grant Thornton Sweden AB, från deras uppdrag som revisorer,
- att till revisorer intill slutet av den årsstämma som hålls under det fjärde räkenskapsåret efter revisorsvalet välja auktoriserade revisorerna Lars Nilsson och Christer Olausson, PriceWaterhouseCoopers, Malmö,
- att styrelsearvode skall utgå med totalt 875 000 kr att fördelas med 250 000 kr till styrelsens ordförande och 125 000 kr vardera till övriga ledamöter,
- att revisionsarvode utgår enligt godkänd räkning, samt
- att de principer för utseende av valberedningen som antogs vid bolagsstämman den 28 april 2008 skall gälla oförändrat.

Övrigt

Aktier och röster
I bolaget finns totalt 19.629.346 aktier och röster.

Handlingar mm.
Årsredovisning, revisionsberättelse samt fullständiga förslag till beslut samt styrelsens och revisorns yttranden enligt aktiebolagslagen hålls tillgängliga på bolagets kontor från och med två veckor innan årsstämman och sänds till aktieägare som så begär och uppger sin postadress. Handlingarna hålls även tillgängliga på bolagets hemsida www.dagon.se där även en närmare presentation av de föreslagna styrelseledamöterna återfinns samt en redogörelse för hur valberedningen bedrivit sitt arbete.

Malmö 2009-03-26
Dagon AB (publ)
Styrelsen

kallelsearsstamma20092

• Fastighetsintäkterna ökade till 458,3 mkr (382,6).
• Driftöverskottet ökade till 279,3 mkr (233,3).
• Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 72,8 mkr (69,7).
• Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -215,1 mkr (104,0), motsvarande ca 4,5 procent av fastighetsvärdet.
• Eget kapital per aktie uppgick till 67,32 kr (75,60).
• Årets resultat efter skatt uppgick till -14,3 mkr (193,1), vilket motsvarar -0,73 kronor per aktie (10,77).
• Styrelsen föreslår utdelning om 3 kr per aktie (4,00).

VD-kommentar

Positivt scenario för 2009 trots svag konjunktur
2008 var Dagons första hela år på Stockholmsbörsen. Jag är därför särskilt nöjd över att vårt förvaltningsresultat, dvs resultat före skatt, exklusive värdeförändringar, blev bättre än året innan. Resultatökningen är bland annat en följd av de två senaste årens förvärv och den fortlöpande förädlingen av vårt fastighetsbestånd. Våra finansiella säkringsinstrument bidrog genom att hålla vår genomsnittliga räntenivå nere trots allmänt höga räntor under en stor del av året.

Effektiv förvaltning och framgångsrikt uthyrningsarbete har bidragit till att även driftöverskottet blev vårt hittills bästa. Mot bakgrund av marknadens efterhand allt mer avvaktande inställning till förvärv och försäljning valde vi att genomföra färre transaktioner än under 2007, då vårt fastighetsbestånd nära nog fördubblades.

Fallande fastighetspriser har medfört en orealiserad värdeminskning på fastighetsbeståndet, vilken inte påverkar kassaflödet men försämrar det redovisade resultatet. På liknande sätt har fallande långräntor inneburit att värdet på de räntederivat som vi använder för att minska vår långsiktiga ränterisk har sjunkit. Detta påverkar inte resultatet, men minskar det egna kapitalet.

Vi har under det senaste året förfinat vår strategi och beslutat att fokusera vår förvaltning på följande typer av fastigheter som vi bedömer erbjuder en gynnsam balans mellan avkastning och risk: kontor, främst i starka så kallade B-lägen, industri och lager samt handel. Inom handel vill vi inte engagera oss i gallerier och köpcentra. När det gäller utveckling och försäljning ska vi fokusera på samma typer av fastigheter, men också på bostäder, vilket vi bedömer ger oss större möjligheter att värdeutveckla förvärvade bestånd och driva projektutveckling.

Det nya verksamhetsåret kommer i flera avseenden att präglas av den försvagade konjunkturen som påverkar både allmänheten och företagen. Vi måste räkna med att minskade behov och lägre betalningsförmåga hos hyresgästerna till följd av lågkonjunkturen kan påverka oss negativt. Vidare kan värdet på vårt fastighetsbestånd behöva skrivas ner i större eller mindre grad beroende på hur djup och långvarig lågkonjunkturen blir.

Det finns samtidigt anledning att anta att dessa faktorer inte kommer att få någon avgörande betydelse för Dagons utveckling under 2009. Företaget går in i det nya året med god likviditet och en stark finansiell ställning. Den goda spridningen på vårt bestånd gör att risken för större bortfall av hyresintäkter är begränsad, vi har inte några stora byggen i gång och de genomförda effektiviseringarna har minskat våra administrativa kostnader.

Det finns också externa faktorer som talar för att investeringar i fastigheter kan bli mer attraktiva under året, främst att räntan väntas förbli låg. Detta ska då ses i perspektivet av att en indexuppräkning av hyrorna för flertalet fastigheter på 3 – 4 procent har skett från årsskiftet vilket stärker våra intäkter.

Räntenivån var ju ganska hög under en stor del av det gångna året, men vid årsskiftet hade Dagon en genomsnittlig ränta på cirka 3,50 % inklusive effekter av räntesäkringsinstrument. Vi kommer fortsätta att via olika finansiella instrument säkerställa en långsiktig räntenivå som är gynnsam för bolaget. Därigenom får vi också möjlighet att med god lönsamhet genomföra fastighetsaffärer även om finansmarknaden temporärt skulle präglas av oro och stora räntefluktuationer.

Sammantaget räknar jag därför med att Dagon ska utvecklas positivt under 2009 och att vår finansiella ställning kommer att möjliggöra intressanta fastighetsaffärer när rätt förutsättningar uppstår på marknaden.

För ytterligare information:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, tel 040-607 48 39, roger.eriksson@dagon.se
Peter Olsson, Ekonomidirektör, tel 040-607 48 04, peter.olsson@dagon.se

Dagon Bokslutskommuniké januari-december 2008

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på OMX Nordiska Börs Stockholm.

• Fastighetsintäkterna uppgick till 337,5 mkr (273,9).
• Driftöverskottet ökade till 213,4 mkr (166,3).
• Periodens rörelseresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 175,3 mkr (133,4).
• Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -114,9 mkr (102,8), motsvarande -2,3 procent av fastighetsvärdet.
• Eget kapital per aktie uppgick till 70,98 kr (72,90).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 8,8 mkr (148,0), vilket motsvarar 0,44 kronor per aktie (9,05).

VD-kommentar
I rådande marknadsläge är det av största vikt att ha kontroll över kassaflöde och räntor. Det känner vi att vi har inom Dagon, och det gläder mig att kunna konstatera att vårt driftnetto nådde all time high under tredje kvartalet. Det visar att det går att tjäna pengar även i en turbulent marknad om man arbetar på rätt sätt och nära sina kunder.

Samtidigt är Dagon naturligtvis inte oberört av den pågående finanskrisen. Värderingen av våra fastigheter har gått ned även detta kvartal, med 62,9 mkr. Vi har dock kunnat motverka nedgången genom bra uthyrningar samtidigt som vi arbetar mycket med att utveckla vårt bestånd för att höja värdet. Även efter kvartalets utgång har vi tecknat flera nya avtal som stärker värderingen av vårt bestånd och förbättrar kassaflödet.

Våra hyresgäster kommer sannolikt att påverkas av lågkonjunkturen något som i sin tur även kan märkas för oss, men genom en god riskspridning av våra hyreskontrakt samt att vårt bestånd är beläget på olika orter känner vi att den risken är begränsad.
På den administrativa sidan har vi effektiviserat våra system ytterligare vilket har möjliggjort lägre kostnader och något lägre bemanning.

Vad som varit riktigt glädjande är att Dagon kom på tredje plats i Fastighetsägarna och CFI Groups årliga Fastighetsbarometer över vilka fastighetsägare som har de mest nöjda hyresgästerna. Det är ett kvitto på att vi arbetar på rätt sätt och ett erkännande av det arbete som våra medarbetare ständigt lägger ner för att ta hand om hyresgästerna och underlätta deras vardag. Givetvis ska vi bli ännu bättre och ytterst betyder vårt arbete med kvalitet och nöjda hyresgäster att vi får en positiv påverkan på vårt driftnetto.

Vår transaktionstakt har som synes varit låg under perioden och vårt fokus har varit investeringar i våra befintliga fastigheter. Marknaden är nu på hela taget passiv och vi bedömer att detta förhållande kommer att bestå fram till början av nästa år. Därefter tror vi att marknaden kommer att normaliseras. Räntekostnaderna i nuvarande marknadsläge är den viktigaste parametern för fastighetsbolagen och där bedömer vi att vi har god kontroll. Detta tillsammans med vår goda likviditet och en balanserad belåningsgrad skapar möjligheter för oss framöver. Vår ekonomi tillåter oss att göra affärer och vi har bra kontakt med våra finansiärer vilket understryker våra goda förutsättningar.

För ytterligare information:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, tel 040-607 48 39
roger.eriksson@dagon.se
Peter Olsson, Ekonomidirektör, tel 040-607 48 04
peter.olsson@dagon.se

delarsrapport_dagon_januari_september5.pdf

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på OMX Nordiska Börs Stockholm.